Rynek mieszkaniowy w Europie nie zwalnia. W 2024 roku ceny nieruchomości wzrosły niemal w całym regionie, a Polska znalazła się na czele zestawienia pod względem dynamiki zmian. Najnowsza, 14. edycja raportu Deloitte Property Index – Overview of European Residential Markets pokazuje, że w blisko dwóch trzecich analizowanych państw liczba ukończonych inwestycji spadła, a luka podażowa zaczyna być coraz bardziej odczuwalna. Efektem są rekordowe ceny w największych miastach i coraz trudniejszy dostęp do własnego mieszkania.

Rosnące ceny i malejąca podaż

Rosnące koszty życia, niewystarczająca liczba nowych lokali oraz wysokie czynsze sprawiają, że zdobycie własnego „M” staje się w całej Europie ogromnym wyzwaniem. W 2024 roku mediana cen w badanych 75 miastach osiągnęła 3 739 euro za mkw.. Kraków z rocznym wzrostem cen o 28,1 proc. znalazł się na pierwszym miejscu zestawienia. To pokazuje, że Polska nie tylko dogania Zachód, ale pod względem dynamiki już go wyprzedza.

Najdroższe i najtańsze rynki Europy

Kontrast cenowy w Europie jest ogromny. Najtaniej można kupić mieszkania w Turcji, Bośni i Hercegowinie czy Albanii, gdzie średnie stawki nie przekraczają 1 600 euro/mkw. Z kolei Luksemburg, Izrael czy Wielka Brytania należą do grona najdroższych rynków, a ceny przekraczają tam 5 000 euro/mkw. W Tel Awiwie stawki dochodzą nawet do 13 970 euro/mkw.

Polska z rekordowym wzrostem cen

W Polsce ceny mieszkań w euro wzrosły średnio o 19 proc. rok do roku. Średnia cena metra kwadratowego wyniosła 2 792 euro, czyli mniej niż europejska mediana, ale tempo wzrostu było najwyższe wśród wszystkich analizowanych państw. Warszawa (3 849 euro/mkw.) i Kraków (3 800 euro/mkw.) znalazły się na poziomie Rzymu (3 839 euro/mkw.) i zbliżają się do stawek w Budapeszcie czy Bratysławie.

Najem coraz mniej dostępny

Podobnie jak w przypadku zakupu, także na rynku najmu widać ogromne dysproporcje. Najdrożej jest w Luksemburgu, gdzie średnie czynsze osiągają 43,4 euro/mkw., a w Paryżu i Dublinie przekraczają 30 euro. W Polsce najwyższe stawki obowiązują w Warszawie (17,9 euro/mkw.), która zajmuje 23. miejsce w zestawieniu. Kraków (15,3 euro), Gdańsk (14,9 euro) i Wrocław (14,6 euro) utrzymują się blisko europejnej średniej.

Dostępność mieszkań w porównaniu do zarobków

Sam poziom cen nie oddaje pełnego obrazu sytuacji – równie istotne jest zestawienie ich z wynagrodzeniami. Wskaźnik dostępności mieszkań pokazuje, ile rocznych pensji trzeba przeznaczyć na zakup lokum o powierzchni 70 mkw. W Warszawie wskaźnik wynosi 9,7, co oznacza, że stolica jest najtrudniejszym rynkiem w Polsce. Lepiej wypadają Katowice – tam wystarczy nieco ponad siedem rocznych pensji. Dla porównania, w Amsterdamie, Atenach czy Pradze potrzeba ponad 15 lat średnich zarobków, by kupić podobne mieszkanie.

Koszty kredytów a możliwości nabywców

Dodatkowym utrudnieniem dla kupujących są wysokie koszty finansowania. W Polsce średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych sięgnęło 7,67 proc., co plasuje nas na drugim miejscu w Europie – drożej jest jedynie na Węgrzech. Dla porównania, średnia europejska to niespełna 4 proc. Eksperci wskazują jednak, że prognozowane obniżki stóp procentowych mogą w kolejnych latach nieco poprawić sytuację nabywców.

Podaż mieszkań – główne wyzwanie na rynku

Największym problemem pozostaje ograniczona podaż nowych mieszkań. W 2024 roku w ponad połowie badanych krajów oddano mniej lokali niż rok wcześniej. Polska, mimo spadku o 9,3 proc., pozostaje w czołówce – z wynikiem blisko 200 tys. mieszkań uplasowała się na czwartym miejscu w Europie. W dużych miastach sytuacja wygląda jednak gorzej – we Wrocławiu liczba oddanych mieszkań spadła aż o 45 proc., a w Warszawie o 37 proc. w porównaniu do średniej z ostatnich pięciu lat.

Eksperci Deloitte podkreślają, że rosnąca liczba pozwoleń na budowę może być sygnałem nadchodzącego ożywienia, ale jego tempo będzie uzależnione od kosztów finansowania i kondycji gospodarki.

Prognozy na najbliższe lata

Patrząc na obecne dane, perspektywa dla rynku nieruchomości w Polsce i Europie nie jest optymistyczna dla kupujących. Luka podażowa wciąż się pogłębia, a koszty życia i finansowania pozostają wysokie. W rezultacie presja cenowa w największych ośrodkach miejskich prawdopodobnie utrzyma się także w kolejnych latach. Nadzieję daje jedynie stopniowe zwiększanie liczby wydanych pozwoleń, które mogą przygotować rynek na przyszłe odbicie.

Źródło: Deloitte Property Index – Overview of European Residential Markets, 14th edition, August 2025